Novela občanského zákoníku upravuje práva pronajímatelů bytů a mění povinnost předkupního práva

1.7.2020 vstoupila v platnost novela občanského zákoníku, která upravuje práva pronajímatelů bytů i mění povinnost předkupního práva, které se de facto ruší, kromě uvedených výjimek. Novela se dále dotýká i bytového spoluvlastnictví a společenství vlastníků jednotek (SVJ).

POKUTY V NÁJEMNÍCH SMLOUVÁCH

V nájemních smlouvách o nájmu bytu bude možné sjednat povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu za porušení povinností nájemce. Pronajímatel tím tak získává další možnost, jak chránit svá práva. Pokud pronajímatel stanoví nájemci smluvní pokutu, musí tím však automaticky snížit i maximální výši jistoty (kauce), kterou nájemce skládá na začátku nájmu. Počet všech stanovených pokut, které mohou v průběhu nájmu vzniknout a výše jistoty, nesmí dohromady přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Pokuty uvedené v nájemní smlouvě, které tuto hranici překročí, jsou neplatné. Záleží tedy na volbě pronajímatele, kterou z variant či kombinací využije. Nejsnazší cestou je však stanovit maximální možnou výši jistoty, která činí právě tři měsíční nájmy, které nájemník platí předem. U smluvních pokut je totiž riziko, že nájemce je nebude schopen zaplatit.

BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ A SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK (SVJ)

Další část novely se týká bytového spoluvlastnictví a fungování SVJ. Konkrétní úpravy se dotýkají například změny prohlášení vlastníka, kdy jsou stanoveny výjimky ze stoprocentního pravidla souhlasu všech spoluvlastníků při úpravách společných prostor domu, pokud se nemění velikost podílu na společných částech.

Další hodně diskutovanou novinkou je přechod dluhů starého vlastníka na nového, pokud je nabyvatel mohl a měl zjistit. Jedná se o dluhy na příspěvcích i na službách.

A v neposlední řadě je to pak například také povinnost založení SVJ u všech domů s nejméně 5 jednotkami, z toho 4 ve vlastnictví různých osob (dříve byly 3 osoby).

ZRUŠENÍ PŘEDKUPNÍHO PRÁVA

Novela občanského zákoníku přináší zejména dlouho očekávaný zákon o zrušení předkupního práva spoluvlastníků bytů k převáděným spoluvlastnickým podílům. Předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí se tedy v podstatě od 1.7.2020 vrací opět do stavu, který platil v letech 2014 až 2017.

Historicky předkupní právo neodmyslitelně patřilo do českého právního řádu. S příchodem Nového občanského zákoníku (NOZ) v roce 2014 bylo více méně zrušeno. To vyvolalo nevoli spoluvlastníků rodinných a bytových domů, kteří chtěli mít právo ovlivnit, kdo bude spolu s nimi nemovitost vlastnit.

Proto bylo od roku 2018 novelou NOZ předkupní právo opět obnoveno. Byť původní záměr návratu tohoto institutu byl žádoucí a pochopitelný, byl zákon postaven tak nešťastně, že v praxi znovuzavedené předkupní právo dopadlo i na případy, kdy to bylo proti logice věci a prodej značně komplikovalo (např. prodej bytů, s nimiž souviselo i spoluvlastnictví garážových stání, sklepů, či pozemků, nebo v případě spoluvlastnictví na příjezdových cestách k nemovitostem apod.)

Loni vláda přišla s návrhem, že z předkupního práva vyloučí výslovně jen některé případy. Nicméně návrh prošel připomínkovým řízením a finální podobu už známe. Předkupní právo bylo novelou občanského zákoníku, č. 163/2020 Sb., s účinností od 1. 7 2020 opět zrušeno. Kromě výjimek, které jsou sepsány v § 1124 a 1125 občanského zákoníku.

A CO KONKRÉTNĚ SE MĚNÍ/VRACÍ?

1. Původní znění § 1124 pamatovalo na předkupní právo k nemovité věci, nový § 1124 je pojatý šířeji, tzn. nově bude předkupní právo platit i pro věci movité.

POZOR! MOVITOU VĚCÍ JE ČLENSKÝ PODÍL V BYTOVÉM DRUŽSTVU.

(Předkupní právo se nebude vztahovat na ostatní členy bytového družstva, pouze na spoluvlastníky konkrétního členského podílu.)

2. Předkupní právo budou mít po dobu 6 měsíců od nabytí ti spoluvlastníci, kteří nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, typický příklad je, že věc zdědili. (pozor jsou zde výjimky).

3. Předkupní právo je zachováno také pro případ, že spoluvlastník bude převádět svůj podíl bezúplatně (např. darovací smlouvou).

4. Po uplynutí 6 měsíců od nabytí předkupní právo zanikne a podíly se mohou převádět na třetí osoby bez omezení.

5. Vznikne-li podílové spoluvlastnictví koupí, darováním nebo třeba vydražením, předkupní právo mezi spoluvlastníky vůbec nevznikne. Podíl se může ihned převádět a žádný spoluvlastník k němu nemá zákonné předkupní právo.

6. Možnost vzdání se předkupního práva k nemovitosti, které se zapisovalo do katastru nemovitostí, je zrušeno (řešil to dosavadní § 1125). Vzhledem ke zrušení předkupního práva už není potřeba.

Toto je asi to nejzásadnější. Předkupní právo se podle přechodného ustanovení novely vztahuje ještě na kupní smlouvy uzavřené do 30.6.2020. Pokud byla kupní smlouva uzavřena v červnu a spoluvlastníkům předkupní nabídku nedáte, promlčecí lhůta začne běžet provedením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a trvá 3 roky. V této lhůtě může opominutý spoluvlastník své předkupní právo uplatnit.